سرمایہ کاری کی جائیدادوں کی مالی اعانت کے لیے CES قرضے DSCR کا استعمال کیسے کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے، کلوزڈ اینڈ سیکنڈ (سی ای ایس) لون ذاتی آمدنی پر انحصار کیے بغیر غیر مالک کے زیر قبضہ جائیدادوں کی مالی اعانت کا ایک منفرد طریقہ پیش کرتا ہے۔ ڈیبٹ سروس کوریج ریشو (ڈی ایس سی آر) کوالیفائی کرنے کے لیے، جائیداد کی آمدنی پر مبنی یہ قرضے رینٹل کیش فلو پر توجہ مرکوز کرتے ہیں، جو انہیں پورٹ فولیوز کی پیمائش کے لیے مثالی بناتے ہیں۔ آئیے دریافت کریں کہ CES قرضے کیش فلو پر مبنی قرضے کے لیے کیسے کام کرتے ہیں اور وہ گیم چینجر کیوں ہیں۔

CES قرض ایک مقررہ مدت کا دوسرا رہن ہے جو اضافی قرعہ اندازی کی اجازت نہیں دیتا، اکثر غیر مالک کے زیر قبضہ قرضوں کے لیے بنیادی قرض کے ساتھ استعمال ہوتا ہے۔ روایتی دوسرے رہن کے برعکس، جس کے لیے ذاتی آمدنی کا ثبوت درکار ہو سکتا ہے، سرمایہ کاری کی جائیدادوں کے لیے ایک کلوزڈ اینڈ سیکنڈ لون اہلیت کا اندازہ لگانے کے لیے DSCR سے فائدہ اٹھاتا ہے۔ ڈیبٹ سروس کوریج ریشو کسی پراپرٹی کی سالانہ کرائے کی آمدنی کو اس کے قرض کی ذمہ داریوں کے مقابلے میں ماپتا ہے، بشمول پہلی اور دوسری رہن کی ادائیگی (پرنسپل، سود، ٹیکس، انشورنس، اور HOA فیس)۔ 1.0 یا اس سے زیادہ کا DSCR اشارہ کرتا ہے کہ جائیداد کی آمدنی اس کے قرضوں کا احاطہ کرتی ہے، قرض دہندگان عام طور پر نقد بہاؤ پر مبنی قرض دینے کے لیے 1.25 کو ترجیح دیتے ہیں۔

یہ کوئی ذاتی آمدنی کی توثیق کا نقطہ نظر ایک بڑی قرعہ اندازی ہے۔ سرمایہ کاروں کو W-2s یا ٹیکس ریٹرن کی ضرورت نہیں ہے۔ اس کے بجائے، قرض دہندگان جائیداد کے کرایے کی صلاحیت کا جائزہ لیتے ہیں، جس سے پیچیدہ مالیات والے افراد کے لیے CES قرضوں تک رسائی ممکن ہو جاتی ہے۔ وہ غیر ملکی شہری بھی دستیاب ہیں، جو بین الاقوامی سرمایہ کاروں کو مقامی آمدنی کے ریکارڈ کے بغیر امریکی رئیل اسٹیٹ میں ٹیپ کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ایک غیر ملکی شہری ذاتی آمدنی کی رکاوٹوں کو نظرانداز کرتے ہوئے، 1.3 کے DSCR کے ساتھ ماہانہ $4,000 پیدا کرنے والی کرائے کی جائیداد پر CES قرض حاصل کر سکتا ہے۔

پگی بیک اوکے ڈھانچے لچک کو بڑھاتے ہیں۔ ایک کلوزڈ اینڈ سیکنڈ لون ادائیگیوں یا تزئین و آرائش کا احاطہ کر سکتا ہے، جو پہلے رہن کے ساتھ جوڑ کر پیشگی اخراجات کو کم کر سکتا ہے۔ تصور کریں کہ ایک سرمایہ کار $500,000 رینٹل پراپرٹی کو نشانہ بنا رہا ہے: پہلا رہن 75% ($375,000) پر محیط ہے، اور CES لون بقیہ 20% ($100,000) کو فنڈ دیتا ہے، جس میں صرف 5% کیش ڈاون رہ جاتی ہے۔ یہ پیریزرومزید سرمایہ کاری کے لیے لیکویڈیٹی۔

تاہم، DSCR پر مبنی CES قرضے انتباہات کے ساتھ آتے ہیں۔ دوسرے رہن پر سود کی شرح اکثر زیادہ ہوتی ہے، اور مشترکہ قرض سے قدر (CLTV) کا تناسب 75-85% تک محدود ہو سکتا ہے۔ آسامیاں یا مارکیٹ کی تبدیلیاں جائیداد کی آمدنی پر مبنی قرضوں کو بھی متاثر کر سکتی ہیں، اس لیے سرمایہ کاروں کو کرائے کی مضبوط مانگ کو یقینی بنانا چاہیے۔ ان عوامل کے باوجود، غیر مالک کے زیر قبضہ قرضے جیسے CES قرضے پورٹ فولیو کی ترقی کے لیے بے مثال مواقع پیش کرتے ہیں، خاص طور پر ذاتی آمدنی کی تصدیق کے بغیر اور غیر ملکی قومی دستیاب آپشنز کی رسائی کے لیے۔