سرمایہ کاری کی پیمائش کے لیے DSCR- اہل CES قرضوں کے استعمال کے لیے جدید حکمت عملی

ریل اسٹیٹ کے تجربہ کار سرمایہ کاروں کے لیے، کلوزڈ اینڈ سیکنڈ (سی ای ایس) قرضے ڈیبٹ سروس کوریج ریشو (ڈی ایس سی آر) غیر مالک کے زیر قبضہ جائیدادوں کی پیمائش کے لیے ایک اسٹریٹجک ٹول ہیں۔ جائیداد کی آمدنی پر مبنی یہ قرضے رینٹل کیش فلو کو استعمال کرتے ہیں، کیش فلو پر مبنی قرضے کے لیے ذاتی آمدنی کے چیک کو نظرانداز کرتے ہیں۔ آئیے پورٹ فولیو کی نمو کے لیے CES قرضوں سے فائدہ اٹھانے کے لیے جدید حکمت عملیوں پر غور کریں۔

سی ای ایس لون ایک مقررہ مدت کا دوسرا رہن ہے جو غیر مالک کے زیر قبضہ قرضوں کے لیے تیار کیا گیا ہے، جس کی اہلیت DSCR پر مبنی ہے۔ ڈیبٹ سروس کوریج ریشو پراپرٹی کے کرائے کی آمدنی کا اس کے قرض سے موازنہ کرتا ہے، بشمول پہلی اور دوسری رہن کی ادائیگی۔ 1.25 کا DSCR مضبوط کیش فلو کا اشارہ دیتا ہے، سرمایہ کاروں کو بغیر کسی ذاتی آمدنی کی تصدیق کے کلوزڈ اینڈ سیکنڈ لونز کے لیے اہل بناتا ہے۔ یہ نقد بہاؤ پر مبنی قرض دینے کا طریقہ سرمایہ کاروں کو جائیداد کی کارکردگی پر توجہ مرکوز کرنے دیتا ہے، ذاتی مالیات پر نہیں۔

زیادہ سے زیادہ فائدہ اٹھانے کے لیے ایک حربہ پگی بیک اوکے ڈھانچے کا استعمال کرنا ہے۔ پہلے رہن کے ساتھ CES قرض جوڑنا جائیداد کی قیمت کے 85% تک مالی اعانت فراہم کر سکتا ہے، جس سے پیشگی اخراجات کم ہو سکتے ہیں۔ $600,000 کرایے کے لیے، $450,000 کا پہلا رہن اور $90,000 کلوزڈ اینڈ سیکنڈ لون صرف $60,000 نیچے چھوڑتا ہے، مزید سودوں کے لیے سرمایہ آزاد کرتا ہے۔ ایک اور حکمت عملی کرایوں کو بڑھانے کے لیے CES قرضوں کے ساتھ تزئین و آرائش کے لیے فنڈز فراہم کرنا ہے، مستقبل کی مالی اعانت کے لیے DSCR کو بلند کرنا ہے۔

غیر ملکی قومی دستیاب اختیارات عالمی سرمایہ کاروں کے لیے دروازے کھولتے ہیں۔ ایک غیر ملکی شہری صرف کرائے کی آمدنی پر انحصار کرتے ہوئے 1.4 کے DSCR کے ساتھ امریکی کثیر خاندانی جائیداد کی مالی اعانت کے لیے CES قرض استعمال کر سکتا ہے۔ یہ کوئی ذاتی آمدنی کی تصدیق کا ماڈل سرحد پار سرمایہ کاری کو آسان نہیں بناتا، کیونکہ قرض دہندگان جائیداد کی آمدنی پر مبنی قرضوں کو مقامی آمدنی کے ثبوت پر ترجیح دیتے ہیں۔

اعلی درجے کے سرمایہ کار کیش آؤٹ ری فنانسنگ کے لیے CES لونز بھی استعمال کر سکتے ہیں۔ اعلی کارکردگی والے رینٹل میں ایکویٹی کو ٹیپ کرنے سے، ایک کلوزڈ اینڈ سیکنڈ لون کم شرح والے فرسٹ مارگیجز کو پریشان کیے بغیر نئی خریداریوں کو فنڈ دے سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، ایک مستحکم جائیداد پر $200,000 CES قرض دوسرے کرائے کی مالی اعانت فراہم کر سکتا ہے، جو غیر مالک کے زیر قبضہ قرض کے پورٹ فولیوز کو بڑھاتا ہے۔

خطرات میں اعلی CES قرض کی شرح اور خالی آسامیوں سے ممکنہ DSCR میں کمی شامل ہے، لہذا سرمایہ کاروں کو زیادہ کرائے کی مارکیٹوں کو نشانہ بنانا چاہیے۔ قرض دہندہ قرض کی رقم (مثال کے طور پر، $500,000) یا CLTV کو 75% پر بھی کر سکتے ہیں۔ پھر بھی، piggyback ٹھیک لچک اور غیر ملکی قومی دستیاب رسائی کے ساتھ، DSCR-کوالیفائیڈ کلوزڈ اینڈ سیکنڈ لونز نقد بہاؤ پر مبنی قرضے کے ذریعے اسکیلنگ کے لیے ایک پاور ہاؤس ہیں۔