اکثر پوچھے گئے سوالات

عمومی سوالات

اکثر پوچھے گئے سوالات

1. مجھے کب دوبارہ فنانس کرنا چاہیے؟

یہ ری فنانس کرنے کا عام طور پر اچھا وقت ہے جب رہن کی شرحیں آپ کے قرض پر موجودہ شرح سے 2% کم ہوں۔یہ ایک قابل عمل آپشن ہو سکتا ہے چاہے شرح سود کا فرق صرف 1% یا اس سے کم ہو۔کوئی بھی کمی آپ کی ماہانہ رہن کی ادائیگیوں کو کم کر سکتی ہے۔مثال: آپ کی ادائیگی، ٹیکس اور انشورنس کو چھوڑ کر، $100,000 کے قرض پر 8.5% کے لگ بھگ $770 ہوگی۔اگر شرح کم کر کے 7.5% کر دی جاتی ہے، تو آپ کی ادائیگی $700 ہو جائے گی، اب آپ ہر ماہ $70 کی بچت کر رہے ہیں۔آپ کی بچت آپ کی آمدنی، بجٹ، قرض کی رقم، اور شرح سود کی تبدیلیوں پر منحصر ہے۔آپ کا قابل اعتماد قرض دہندہ آپ کے اختیارات کا حساب لگانے میں آپ کی مدد کر سکتا ہے۔

2. پوائنٹس کیا ہیں؟

ایک پوائنٹ قرض کی رقم کا فیصد ہے، یا 1-پوائنٹ = قرض کا 1%، لہذا $100,000 قرض پر ایک پوائنٹ $1,000 ہے۔پوائنٹس وہ اخراجات ہیں جو مخصوص شرائط کے تحت رہن کی مالی اعانت حاصل کرنے کے لیے قرض دہندہ کو ادا کرنے کی ضرورت ہے۔ڈسکاؤنٹ پوائنٹس وہ فیس ہیں جو رہن کے قرض پر سود کی شرح کو کم کرنے کے لیے اس سود میں سے کچھ کو پہلے سے ادا کر کے استعمال کیا جاتا ہے۔قرض دہندہ بنیادی پوائنٹس کے لحاظ سے لاگت کا حوالہ دے سکتے ہیں فیصد کے سوویں حصے میں، 100 بنیادی پوائنٹس = 1 پوائنٹ، یا قرض کی رقم کا 1%۔

3. کیا مجھے اپنی شرح سود کو کم کرنے کے لیے پوائنٹس ادا کرنا چاہیے؟

ہاں، اگر آپ جائیداد میں کم از کم چند سال رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔قرض کی شرح سود کو کم کرنے کے لیے رعایتی پوائنٹس کی ادائیگی آپ کے مطلوبہ ماہانہ قرض کی ادائیگی کو کم کرنے کا ایک اچھا طریقہ ہے، اور ممکنہ طور پر قرض کی رقم کو بڑھانا ہے جسے آپ قرض لینے کے متحمل ہو سکتے ہیں۔تاہم، اگر آپ پراپرٹی میں صرف ایک یا دو سال رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں، تو ہو سکتا ہے کہ آپ کی ماہانہ بچت ڈسکاؤنٹ پوائنٹس کی لاگت کو پورا کرنے کے لیے کافی نہ ہو جو آپ نے پہلے ادا کیے تھے۔

4. APR کیا ہے؟

سالانہ فیصد شرح (APR) ایک سود کی شرح ہے جو ایک سالانہ شرح کے طور پر رہن کی لاگت کو ظاہر کرتی ہے۔یہ شرح رہن پر بیان کردہ نوٹ کی شرح یا اشتہاری شرح سے زیادہ ہونے کا امکان ہے، کیونکہ یہ اکاؤنٹ پوائنٹس اور دیگر کریڈٹ اخراجات کو مدنظر رکھتا ہے۔APR گھر کے خریداروں کو ہر قرض کی سالانہ لاگت کی بنیاد پر رہن کی مختلف اقسام کا موازنہ کرنے کی اجازت دیتا ہے۔APR کو "قرض کی حقیقی قیمت" کی پیمائش کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے۔یہ قرض دہندگان کے لیے ایک سطحی کھیل کا میدان بناتا ہے۔یہ قرض دہندگان کو کم شرح کی تشہیر اور فیس چھپانے سے روکتا ہے۔
APR آپ کی ماہانہ ادائیگیوں کو متاثر نہیں کرتا ہے۔آپ کی ماہانہ ادائیگیاں سود کی شرح اور قرض کی لمبائی کا سختی سے کام ہیں۔
چونکہ APR کے حسابات قرض دہندگان کی طرف سے چارج کی جانے والی مختلف فیسوں سے متاثر ہوتے ہیں، اس لیے کم APR والا قرض ضروری نہیں کہ بہتر شرح ہو۔قرضوں کا موازنہ کرنے کا بہترین طریقہ یہ ہے کہ قرض دہندگان سے آپ کو ایک ہی قسم کے پروگرام (مثلاً 30 سالہ مقررہ) پر ایک ہی شرح سود پر ان کے اخراجات کا نیک نیتی سے تخمینہ فراہم کرنے کو کہیں۔اس کے بعد آپ ان فیسوں کو حذف کر سکتے ہیں جو قرض سے آزاد ہیں جیسے کہ گھر کے مالکان کی انشورنس، ٹائٹل فیس، ایسکرو فیس، اٹارنی فیس وغیرہ۔ اب قرض کی تمام فیسیں شامل کریں۔قرض دہندہ جس کے پاس قرض کی فیس کم ہوتی ہے اس کے پاس زیادہ قرض کی فیس والے قرض دہندہ کے مقابلے میں سستا قرض ہوتا ہے۔
مندرجہ ذیل فیسیں عام طور پر APR میں شامل ہیں:
پوائنٹس - دونوں ڈسکاؤنٹ پوائنٹس اور اصل پوائنٹس
پری پیڈ سود۔قرض کے بند ہونے کی تاریخ سے مہینے کے آخر تک ادا کی جانے والی سود۔
لون پروسیسنگ فیس
انڈر رائٹنگ فیس
دستاویز کی تیاری کی فیس
پرائیویٹ مارگیج انشورنس
ایسکرو فیس
درج ذیل فیسیں عام طور پر APR میں شامل نہیں ہوتی ہیں۔
عنوان یا خلاصہ فیس
قرض لینے والے اٹارنی کی فیس
گھر کے معائنے کی فیس
ریکارڈنگ فیس
ٹرانسفر ٹیکس
کریڈٹ رپورٹ
تشخیص کی فیس

5. شرح سود کو مقفل کرنے کا کیا مطلب ہے؟

رہن کی شرح جس دن سے آپ قرض کے لیے درخواست دیتے ہیں اس دن سے لے کر جس دن آپ لین دین بند کرتے ہیں بدل سکتے ہیں۔اگر درخواست کے عمل کے دوران شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے تو یہ قرض لینے والے کے رہن کی ادائیگی میں غیر متوقع طور پر اضافہ کر سکتا ہے۔لہذا، ایک قرض دہندہ قرض لینے والے کو قرض کی سود کی شرح کو "لاک ان" کرنے کی اجازت دے سکتا ہے جو اس شرح کو ایک مخصوص مدت کے لیے، اکثر 30-60 دن، کبھی کبھی فیس کے لیے ضمانت دیتا ہے۔

6. مجھے اپنی قرض کی درخواست کے لیے کن دستاویزات کی تیاری کی ضرورت ہے؟

ذیل میں ان دستاویزات کی فہرست دی گئی ہے جو آپ کو رہن کے لیے درخواست دیتے وقت درکار ہوتے ہیں۔تاہم، ہر صورت حال منفرد ہے اور آپ کو اضافی دستاویزات فراہم کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔لہذا، اگر آپ سے مزید معلومات طلب کی جائیں تو تعاون کریں اور درخواست کی گئی معلومات کو جلد از جلد فراہم کریں۔اس سے درخواست کے عمل کو تیز کرنے میں مدد ملے گی۔
آپ کی جائیداد
دستخط شدہ سیلز کنٹریکٹ کی کاپی بشمول تمام سوار
آپ نے گھر پر رکھی ہوئی رقم کی تصدیق
تمام رئیلٹرز، بلڈرز، انشورنس ایجنٹوں اور اس میں شامل وکلاء کے نام، پتے اور ٹیلیفون نمبر
لسٹنگ شیٹ کی کاپی اور قانونی تفصیل اگر دستیاب ہو (اگر پراپرٹی کنڈومینیم ہے تو براہ کرم کنڈومینیم ڈیکلریشن، ضمنی قوانین اور حالیہ بجٹ فراہم کریں)
آپ کی آمدنی
حالیہ 30 دن کی مدت اور سال بہ تاریخ کے لیے آپ کے پے اسٹبس کی کاپیاں
پچھلے دو سالوں سے آپ کے W-2 فارموں کی کاپیاں
پچھلے دو سالوں کے تمام آجروں کے نام اور پتے
پچھلے 2 سالوں میں ملازمت میں کسی بھی فرق کی وضاحت کرنے والا خط
ورک ویزا یا گرین کارڈ (سامنے اور پیچھے کاپی کریں)
اگر خود ملازمت کرتے ہیں یا کمیشن یا بونس وصول کرتے ہیں، سود/منافع، اور کرایہ کی آمدنی:
پچھلے دو سالوں کے مکمل ٹیکس ریٹرن فراہم کریں PLUS سال بہ تاریخ منافع اور نقصان کا اسٹیٹمنٹ (براہ کرم مکمل ٹیکس ریٹرن فراہم کریں بشمول منسلک شیڈولز اور اسٹیٹمنٹس۔ اگر آپ نے ایکسٹینشن فائل کی ہے، تو براہ کرم ایکسٹینشن کی ایک کاپی فراہم کریں۔)
گزشتہ دو سالوں سے تمام شراکتوں اور S-کارپوریشنز کے لیے K-1 (براہ کرم اپنی واپسی کو دوبارہ چیک کریں۔ زیادہ تر K-1 1040 سے منسلک نہیں ہیں۔)
مکمل اور دستخط شدہ فیڈرل پارٹنرشپ (1065) اور/یا کارپوریٹ انکم ٹیکس ریٹرن (1120) بشمول پچھلے دو سالوں کے تمام شیڈولز، سٹیٹمنٹس اور ایڈینڈا۔(صرف اس صورت میں ضروری ہے جب آپ کی ملکیت کی پوزیشن 25% یا اس سے زیادہ ہو۔)
اگر آپ کوالیفائی کرنے کے لیے الیمونی یا چائلڈ سپورٹ استعمال کریں گے:
طلاق کا حکم نامہ/عدالتی حکم نامے کی رقم کے ساتھ ساتھ گزشتہ سال کے فنڈز کی وصولی کا ثبوت فراہم کریں
اگر آپ سوشل سیکورٹی آمدنی، معذوری یا VA فوائد حاصل کرتے ہیں:
ایجنسی یا تنظیم سے ایوارڈ لیٹر فراہم کریں۔
فنڈز اور ڈاون پیمنٹ کا ذریعہ
اپنے موجودہ گھر کی فروخت - اپنی موجودہ رہائش گاہ اور اسٹیٹمنٹ یا فہرست سازی کے معاہدے پر دستخط شدہ سیلز کنٹریکٹ کی ایک کاپی فراہم کریں اگر فروخت نہ ہو (بند ہونے پر، آپ کو ایک سیٹلمنٹ/کلوزنگ اسٹیٹمنٹ بھی فراہم کرنا ہوگا)
بچت، چیکنگ یا منی مارکیٹ فنڈز - پچھلے 3 مہینوں کے بینک اسٹیٹمنٹس کی کاپیاں فراہم کریں۔
اسٹاک اور بانڈز - اپنے بروکر سے اپنے بیان کی کاپیاں یا سرٹیفکیٹس کی کاپیاں فراہم کریں۔
تحائف - اگر آپ کی نقدی کا کچھ حصہ بند ہونا ہے تو تحفہ کا حلف نامہ اور فنڈز کی وصولی کا ثبوت فراہم کریں۔
آپ کی درخواست اور/یا آپ کی کریڈٹ رپورٹ پر ظاہر ہونے والی معلومات کی بنیاد پر، آپ کو اضافی دستاویزات جمع کرانے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔
قرض یا واجبات
تمام موجودہ قرضوں کے لیے تمام ناموں، پتے، اکاؤنٹ نمبر، بیلنس، اور ماہانہ ادائیگیوں کی فہرست تیار کریں جس میں گزشتہ تین ماہانہ گوشواروں کی کاپیاں ہوں
تمام نام، پتے، اکاؤنٹ نمبر، بیلنس، اور رہن رکھنے والوں اور/یا مالک مکان کے لیے گزشتہ دو سالوں کے لیے ماہانہ ادائیگیاں شامل کریں۔
اگر آپ نفقہ یا بچوں کی کفالت ادا کر رہے ہیں، تو ازدواجی تصفیہ/عدالتی حکم نامہ شامل کریں جس میں ذمہ داری کی شرائط درج ہوں
درخواست کی فیس کو پورا کرنے کے لیے چیک کریں

7. قرض دہندگان کے ذریعہ میرے کریڈٹ کا فیصلہ کیسے کیا جاتا ہے؟

کریڈٹ اسکورنگ ایک ایسا نظام ہے جسے قرض دہندگان اس بات کا تعین کرنے میں مدد کرتے ہیں کہ آیا آپ کو کریڈٹ دینا ہے۔آپ اور آپ کے کریڈٹ کے تجربات کے بارے میں معلومات، جیسے آپ کی بل کی ادائیگی کی تاریخ، آپ کے اکاؤنٹس کی تعداد اور قسم، دیر سے ادائیگی، وصولی کے اقدامات، بقایا قرض، اور آپ کے اکاؤنٹس کی عمر، آپ کی کریڈٹ درخواست اور آپ کے کریڈٹ سے جمع کی جاتی ہے۔ رپورٹشماریاتی پروگرام کا استعمال کرتے ہوئے، قرض دہندگان اس معلومات کا موازنہ اسی طرح کے پروفائل والے صارفین کی کریڈٹ کارکردگی سے کرتے ہیں۔کریڈٹ اسکورنگ سسٹم ہر ایک فیکٹر کے لیے پوائنٹس دیتا ہے جو اس بات کا اندازہ لگانے میں مدد کرتا ہے کہ کون قرض کی ادائیگی کا سب سے زیادہ امکان رکھتا ہے۔پوائنٹس کی کل تعداد -- کریڈٹ سکور -- اس بات کا اندازہ لگانے میں مدد کرتا ہے کہ آپ کتنے قابل اعتبار ہیں، یعنی اس بات کا کتنا امکان ہے کہ آپ قرض کی ادائیگی کریں گے اور واجب الادا ادائیگیاں کریں گے۔

سب سے زیادہ استعمال ہونے والے کریڈٹ اسکورز FICO اسکور ہیں، جنہیں Fair Isaac Company, Inc نے تیار کیا ہے۔ آپ کا سکور 350 (زیادہ خطرہ) اور 850 (کم خطرہ) کے درمیان آئے گا۔

چونکہ آپ کی کریڈٹ رپورٹ بہت سے کریڈٹ اسکورنگ سسٹمز کا ایک اہم حصہ ہے، اس لیے یہ یقینی بنانا بہت ضروری ہے کہ آپ کریڈٹ درخواست جمع کروانے سے پہلے درست ہیں۔اپنی رپورٹ کی کاپیاں حاصل کرنے کے لیے، تین بڑی کریڈٹ رپورٹنگ ایجنسیوں سے رابطہ کریں:

Equifax: (800) 685-1111
تجربہ کار (سابقہ ​​​​TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
ٹرانس یونین: (800) 916-8800
یہ ایجنسیاں آپ کی کریڈٹ رپورٹ کے لیے آپ سے $9.00 تک چارج کر سکتی ہیں۔

آپ ملک گیر کنزیومر کریڈٹ رپورٹنگ کمپنیوں - Equifax، Experian اور TransUnion سے ہر 12 ماہ بعد ایک مفت کریڈٹ رپورٹ حاصل کرنے کے حقدار ہیں۔یہ مفت کریڈٹ رپورٹ آپ کے کریڈٹ سکور پر مشتمل نہیں ہو سکتی ہے اور درج ذیل ویب سائٹ کے ذریعے درخواست کی جا سکتی ہے: https://www.annualcreditreport.com

8. میں اپنے کریڈٹ سکور کو بہتر بنانے کے لیے کیا کر سکتا ہوں؟

کریڈٹ اسکورنگ ماڈل پیچیدہ ہوتے ہیں اور اکثر قرض دہندگان اور مختلف قسم کے کریڈٹ کے لیے مختلف ہوتے ہیں۔اگر ایک عنصر بدل جاتا ہے، تو آپ کا سکور بدل سکتا ہے -- لیکن بہتری عام طور پر اس بات پر منحصر ہوتی ہے کہ وہ عنصر ماڈل کے زیر غور دیگر عوامل سے کیسے متعلق ہے۔صرف قرض دہندہ ہی اس بات کی وضاحت کر سکتا ہے کہ آپ کی کریڈٹ درخواست کا جائزہ لینے کے لیے استعمال کیے گئے مخصوص ماڈل کے تحت آپ کے سکور کو کیا بہتر کر سکتا ہے۔
اس کے باوجود، اسکورنگ ماڈلز عام طور پر آپ کی کریڈٹ رپورٹ میں درج ذیل قسم کی معلومات کا جائزہ لیتے ہیں۔

9. کیا آپ نے اپنے بل وقت پر ادا کیے ہیں؟

ادائیگی کی تاریخ عام طور پر ایک اہم عنصر ہے۔اس کا امکان ہے کہ آپ کا سکور منفی طور پر متاثر ہو گا اگر آپ نے بلوں کی ادائیگی تاخیر سے کی ہے، جمع کرنے کا حوالہ دیا گیا ہے، یا دیوالیہ ہونے کا اعلان کیا ہے، اگر وہ تاریخ آپ کی کریڈٹ رپورٹ پر ظاہر ہوتی ہے۔

10. آپ کا بقایا قرض کیا ہے؟

بہت سے اسکورنگ ماڈلز آپ کی کریڈٹ کی حد کے مقابلے میں آپ کے قرض کی مقدار کا اندازہ لگاتے ہیں۔اگر آپ کی واجب الادا رقم آپ کی کریڈٹ کی حد کے قریب ہے، تو اس کا آپ کے سکور پر منفی اثر پڑ سکتا ہے۔

11. آپ کی کریڈٹ ہسٹری کتنی لمبی ہے؟

عام طور پر، ماڈلز آپ کے کریڈٹ ٹریک ریکارڈ کی لمبائی پر غور کرتے ہیں۔کریڈٹ کی ناکافی تاریخ کا آپ کے سکور پر اثر ہو سکتا ہے، لیکن اس کو دوسرے عوامل، جیسے بروقت ادائیگی اور کم بیلنس سے پورا کیا جا سکتا ہے۔

12. کیا آپ نے حال ہی میں نئے کریڈٹ کے لیے درخواست دی ہے؟

بہت سے اسکور کرنے والے ماڈل اس بات پر غور کرتے ہیں کہ کیا آپ نے حال ہی میں کریڈٹ کے لیے درخواست دی ہے جب آپ کریڈٹ کے لیے درخواست دیتے ہیں تو اپنی کریڈٹ رپورٹ پر "انکوائریوں" کو دیکھ کر۔اگر آپ نے حال ہی میں بہت سارے نئے اکاؤنٹس کے لیے درخواست دی ہے، تو اس سے آپ کے سکور پر منفی اثر پڑ سکتا ہے۔تاہم، تمام استفسارات کو شمار نہیں کیا جاتا ہے۔قرض دہندگان کی پوچھ گچھ جو آپ کے اکاؤنٹ کی نگرانی کر رہے ہیں یا کریڈٹ رپورٹس کو دیکھ رہے ہیں تاکہ "پہلے سے اسکرین شدہ" کریڈٹ پیشکشیں کی جا سکیں۔

13. آپ کے پاس کتنے اور کس قسم کے کریڈٹ اکاؤنٹس ہیں؟

اگرچہ کریڈٹ اکاؤنٹس قائم کرنا عام طور پر اچھا ہے، لیکن بہت زیادہ کریڈٹ کارڈ اکاؤنٹس آپ کے اسکور پر منفی اثر ڈال سکتے ہیں۔اس کے علاوہ، بہت سے ماڈلز آپ کے پاس موجود کریڈٹ اکاؤنٹس کی قسم پر غور کرتے ہیں۔مثال کے طور پر، کچھ سکورنگ ماڈلز کے تحت، مالیاتی کمپنیوں کے قرضے آپ کے کریڈٹ سکور کو منفی طور پر متاثر کر سکتے ہیں۔
اسکورنگ ماڈلز آپ کی کریڈٹ رپورٹ میں صرف معلومات سے زیادہ پر مبنی ہو سکتے ہیں۔مثال کے طور پر، ماڈل آپ کی کریڈٹ درخواست کی معلومات پر بھی غور کر سکتا ہے: آپ کی ملازمت یا پیشہ، ملازمت کی مدت، یا آپ کے پاس گھر ہے۔
زیادہ تر ماڈلز کے تحت اپنے کریڈٹ سکور کو بہتر بنانے کے لیے، اپنے بلوں کو وقت پر ادا کرنے، بقایا بیلنس کی ادائیگی، اور نیا قرض نہ لینے پر توجہ دیں۔آپ کے سکور کو نمایاں طور پر بہتر کرنے میں کچھ وقت لگ سکتا ہے۔

14. تشخیص کیا ہے؟

تشخیص جائیداد کی منصفانہ مارکیٹ ویلیو کا تخمینہ ہے۔یہ ایک دستاویز ہے جس کی عام طور پر ضرورت ہوتی ہے (قرض کے پروگرام پر منحصر) قرض کی منظوری سے پہلے قرض دہندہ کو اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ رہن کے قرض کی رقم جائیداد کی قیمت سے زیادہ نہیں ہے۔تشخیص ایک "ایپرائزر" کے ذریعہ انجام دیا جاتا ہے عام طور پر ایک سرکاری لائسنس یافتہ پیشہ ور جسے جائیداد کی اقدار، اس کے مقام، سہولیات اور جسمانی حالات کے بارے میں ماہرانہ رائے پیش کرنے کی تربیت دی جاتی ہے۔

15. PMI (پرائیویٹ مارگیج انشورنس) کیا ہے؟

روایتی رہن پر، جب آپ کی نیچے کی ادائیگی گھر کے رہن کے قرض دہندگان کی خریداری کی قیمت کے 20% سے کم ہوتی ہے تو عام طور پر آپ کو پرائیویٹ مارگیج انشورنس (PMI) حاصل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ آپ اپنے رہن پر ڈیفالٹ ہونے کی صورت میں ان کی حفاظت کریں۔بعض اوقات آپ کو بند ہونے پر 1 سال تک کے PMI پریمیم ادا کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے جس کی قیمت کئی سو ڈالر ہو سکتی ہے۔اس اضافی اخراجات سے بچنے کا بہترین طریقہ یہ ہے کہ 20% کم ادائیگی کی جائے، یا قرض کے پروگرام کے دیگر اختیارات کے بارے میں پوچھیں۔

16. بند ہونے پر کیا ہوتا ہے؟

پراپرٹی باضابطہ طور پر بیچنے والے سے آپ کو "کلوزنگ" یا "فنڈنگ" پر منتقل کر دی جاتی ہے۔

بند ہونے پر، جائیداد کی ملکیت باضابطہ طور پر بیچنے والے سے آپ کو منتقل کر دی جاتی ہے۔اس میں آپ، بیچنے والے، رئیل اسٹیٹ ایجنٹس، آپ کا اٹارنی، قرض دہندہ کا وکیل، ٹائٹل یا ایسکرو فرم کے نمائندے، کلرک، سیکرٹریز اور دیگر عملہ شامل ہو سکتا ہے۔اگر آپ اختتامی میٹنگ میں شرکت نہیں کر سکتے، یعنی اگر آپ ریاست سے باہر ہیں تو آپ ایک وکیل سے آپ کی نمائندگی کر سکتے ہیں۔خریداری کی پیشکش میں ہنگامی شقوں، یا کسی بھی ایسکرو اکاؤنٹس کو ترتیب دینے کی ضرورت کے لحاظ سے بند ہونے میں 1 گھنٹے سے لے کر کئی تک کا وقت لگ سکتا ہے۔

بندش یا تصفیہ میں زیادہ تر کاغذی کارروائی اٹارنی اور رئیل اسٹیٹ پیشہ ور افراد کرتے ہیں۔آپ کچھ اختتامی سرگرمیوں میں شامل ہو سکتے ہیں یا نہیںیہ اس بات پر منحصر ہے کہ آپ کس کے ساتھ کام کر رہے ہیں۔

بند کرنے سے پہلے آپ کا حتمی معائنہ ہونا چاہیے، یا "واک تھرو" کرنا چاہیے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ مطلوبہ مرمت کی گئی تھی، اور گھر کے ساتھ رہنے پر رضامندی ظاہر کی گئی اشیاء جیسے پردے، لائٹنگ فکسچر وغیرہ۔

زیادہ تر ریاستوں میں تصفیہ ایک ٹائٹل یا ایسکرو فرم کے ذریعہ مکمل کیا جاتا ہے جس میں آپ تمام مواد اور معلومات کے علاوہ مناسب کیشئر کے چیکس کو آگے بھیجتے ہیں تاکہ فرم ضروری ادائیگی کر سکے۔آپ کا نمائندہ چیک بیچنے والے کو دے گا، اور پھر آپ کو چابیاں دے گا۔

17. "زیادہ قیمت والا رہن قرض" کیا ہے؟

تعارف
اس موضوع میں زیادہ قیمت والے رہن کے قرض کے بارے میں معلومات شامل ہیں، بشمول:
HPML کی تعریف
HPML قرض کے لیے تقاضے

HPML کی تعریف
عام طور پر، ایک اعلیٰ قیمت والا رہن قرض ہے جس کی سالانہ فیصد شرح، یا APR، ایک بینچ مارک ریٹ سے زیادہ ہے جسے اوسط پرائم آفر ریٹ کہا جاتا ہے۔

اوسط پرائم آفر ریٹ (APOR) ایک سالانہ فیصدی شرح ہے جو اعلیٰ تعلیم یافتہ قرض دہندگان کو پیش کردہ رہن پر اوسط سود کی شرح، فیس اور دیگر شرائط پر مبنی ہے۔

آپ کے رہن کو زیادہ قیمت والا رہن قرض سمجھا جائے گا اگر APR APOR سے ایک خاص فیصد زیادہ ہے اس پر منحصر ہے کہ آپ کے پاس کس قسم کا قرض ہے:
· فرسٹ لین مارگیجز: APR 1.5 فیصد پوائنٹس یا APOR سے زیادہ ہے۔
جمبو لون: APR 2.5 فیصد پوائنٹس یا APOR سے زیادہ ہے۔
ماتحت قرضہ جات (دوسرا حق): اس رہن کا APR 3.5 فیصد پوائنٹس یا APOR سے زیادہ ہے۔

HPML قرض کے تقاضے
زیادہ قیمت والا رہن قرض اوسط شرائط کے ساتھ رہن سے زیادہ مہنگا ہوگا۔اس لیے، آپ کے قرض دہندہ کو یہ یقینی بنانے کے لیے اضافی اقدامات کرنے ہوں گے کہ آپ اپنا قرض واپس کر سکتے ہیں اور ڈیفالٹ نہیں ہوں گے۔آپ کے قرض دہندہ کو یہ کرنا پڑ سکتا ہے:
لائسنس یافتہ یا تصدیق شدہ تشخیص کنندہ سے مکمل داخلہ تشخیص حاصل کریں۔
اپنے گھر کی دوسری تشخیص مفت میں فراہم کریں، اگر یہ ایک "پلٹایا ہوا" گھر ہے۔
· بہت سے معاملات میں، کم از کم پانچ سال تک ایسکرو اکاؤنٹ کو برقرار رکھیں

18. قرض ادا کرنے کی اہلیت کا اصول کیا ہے اور کوالیفائیڈ مارگیج کے ذریعے کن قرضوں کی اجازت نہیں ہے؟

تعارف
یہ عنوان اے ٹی آر رول اور کوالیفائی مارگیج کے بارے میں معلومات پر مشتمل ہے، بشمول:
اے ٹی آر کا اصول کیا ہے؟
· قرض کی اقسام کوالیفائی مارگیج سے مستثنیٰ ہیں۔

اے ٹی آر کا اصول کیا ہے؟

قرض ادا کرنے کی اہلیت کا اصول ایک معقول اور نیک نیتی کا تعین ہے جو زیادہ تر رہن کے قرض دہندگان کو یہ بنانے کے لیے درکار ہوتا ہے کہ آپ قرض واپس کرنے کے قابل ہیں۔

اصول کے تحت، قرض دہندگان کو عام طور پر قرض لینے والے کی آمدنی، اثاثوں، ملازمت، کریڈٹ ہسٹری اور ماہانہ اخراجات کا پتہ لگانا، غور کرنا اور دستاویز کرنا ضروری ہے۔قرض دہندہ یہ معلوم کرنے کے لیے صرف تعارفی یا "ٹیزر" کی شرح کا استعمال نہیں کر سکتے ہیں کہ آیا کوئی قرض لینے والا قرض ادا کر سکتا ہے۔مثال کے طور پر، اگر ایک رہن پر کم سود کی شرح ہے جو بعد کے سالوں میں بڑھ جاتی ہے، تو قرض دہندہ کو یہ معلوم کرنے کی معقول کوشش کرنی ہوگی کہ آیا قرض لینے والا زیادہ شرح سود بھی ادا کرسکتا ہے۔
قرض دہندہ کی طرف سے ادا کرنے کی اہلیت کے اصول پر عمل کرنے کا ایک طریقہ یہ ہے کہ "قابل رہن" بنانا۔

قرض کی اقسام کوالیفائی مارگیج سے مستثنیٰ ہیں۔
· ایک "صرف سود" کی مدت، جب آپ اصل رقم ادا کیے بغیر صرف سود ادا کرتے ہیں، جو کہ آپ کی ادھار کی رقم ہے۔
· "منفی معافی" جو آپ کے قرض کے پرنسپل کو وقت کے ساتھ بڑھنے کی اجازت دے سکتی ہے، حالانکہ آپ ادائیگی کر رہے ہیں۔
· "بلون کی ادائیگیاں" جو کہ قرض کی مدت کے اختتام پر معمول سے زیادہ بڑی ادائیگیاں ہوتی ہیں۔قرض کی مدت وہ مدت ہے جس میں آپ کے قرض کی ادائیگی کی جانی چاہئے۔نوٹ کریں کہ چھوٹے قرض دہندگان کے قرضوں کے لیے کچھ شرائط کے تحت بیلون کی ادائیگی کی اجازت ہے۔
قرض کی شرائط جو 30 سال سے زیادہ ہیں۔

19. فیڈیلٹی بانڈز کیا ہیں؟

فیڈیلیٹی بانڈز ان کے پالیسی ہولڈرز کو کسی ایسے نقصان سے بچانے کے لیے بنائے گئے ہیں جو خاص طور پر اشارہ کردہ فریقین کی طرف سے نقصان دہ یا فریب کارانہ اقدامات کے نتیجے میں ہوتا ہے۔زیادہ تر معاملات میں، وفاداری بانڈز کا استعمال کارپوریشنوں کو بے ایمان ملازمین کے اعمال سے بچانے کے لیے کیا جاتا ہے۔
اس حقیقت کے باوجود کہ انہیں بانڈز کہا جاتا ہے، فیڈیلیٹی بانڈز واقعی کاروباروں/آجروں کے لیے انشورنس پالیسی کی ایک قسم ہیں، جو ان ملازمین (یا کلائنٹس) کے نتیجے میں ہونے والے نقصانات کے خلاف بیمہ کرتے ہیں جو جان بوجھ کر کاروبار کو نقصان پہنچاتے ہیں۔وہ کسی بھی ایسی کارروائیوں کا احاطہ کرتے ہیں جو کسی ملازم کو مالی طور پر غلط فائدہ پہنچاتے ہیں یا جان بوجھ کر کاروبار کو مالی نقصان پہنچاتے ہیں۔فیڈیلیٹی بانڈز کی تجارت نہیں کی جا سکتی ہے اور عام بانڈز کی طرح سود حاصل نہیں کرتے ہیں۔
 
خلاصہ
فیڈیلیٹی بانڈز اپنے پالیسی ہولڈرز کو ملازمین یا کلائنٹس کی طرف سے کی جانے والی بدنیتی اور نقصان دہ حرکتوں سے بچاتے ہیں۔
فیڈیلیٹی بانڈز کی دو قسمیں ہیں: فرسٹ پارٹی بانڈز (جو کمپنیوں کو ملازمین یا کلائنٹس کے نقصان دہ کاموں سے بچاتے ہیں) اور تھرڈ پارٹی بانڈز (جو کمپنیوں کو کنٹریکٹڈ ورکرز کی نقصان دہ کارروائیوں سے بچاتے ہیں)۔
بانڈز کارآمد ہیں کیونکہ یہ کمپنی کی رسک مینجمنٹ حکمت عملی کا حصہ ہیں، کمپنی کو ایسے کاموں سے روکتے ہیں جو ان کے اثاثوں پر منفی اثر ڈالیں۔

بانڈز بہت سی ایسی ہی چیزوں کا احاطہ کرتے ہیں جن کا احاطہ بنیادی جرائم کی بیمہ پالیسیوں جیسے چوری اور چوری کے ذریعے کیا جاتا ہے، لیکن وہ ان چیزوں کا بھی احاطہ کرتے ہیں جو یہ پالیسیاں نہیں کر سکتی ہیں۔اس میں دھوکہ دہی، جعلسازی، غبن، اور بہت سے دوسرے "وائٹ کالر" جرائم جیسی چیزیں شامل ہیں جو مالیاتی اداروں اور بڑی کمپنیوں کے ملازمین کے ذریعہ کیے جا سکتے ہیں۔

20. ہوم ایکویٹی لون کیا ہے؟

ہوم ایکویٹی لون — جسے ایکویٹی لون، ہوم ایکویٹی قسط قرض، یا دوسرا مارگیج بھی کہا جاتا ہے — صارفین کے قرض کی ایک قسم ہے۔ہوم ایکویٹی لون گھر کے مالکان کو اپنے گھر میں ایکویٹی کے خلاف قرض لینے کی اجازت دیتے ہیں۔قرض کی رقم گھر کی موجودہ مارکیٹ ویلیو اور گھر کے مالک کے رہن کے بقایاجات کے درمیان فرق پر مبنی ہے۔ہوم ایکویٹی لون فکسڈ ریٹ کے ہوتے ہیں، جب کہ عام متبادل، ہوم ایکویٹی لائنز آف کریڈٹ (HELOCs) میں عام طور پر متغیر شرح ہوتی ہے۔

اہم نکات:
ہوم ایکویٹی لون، جسے "ہوم ایکویٹی قسط قرض" یا "سیکنڈ مارگیج" کے نام سے بھی جانا جاتا ہے، صارفین کے قرض کی ایک قسم ہے۔
ہوم ایکویٹی لون گھر کے مالکان کو اپنی رہائش گاہ میں ایکویٹی کے خلاف قرض لینے کی اجازت دیتے ہیں۔
ہوم ایکویٹی لون کی رقم گھر کی موجودہ مارکیٹ ویلیو اور رہن کی بقایا رقم کے درمیان فرق پر مبنی ہے۔
ہوم ایکویٹی لون دو قسموں میں آتے ہیں — فکسڈ ریٹ لون اور ہوم ایکویٹی لائنز آف کریڈٹ (HELOCs)۔
فکسڈ ریٹ ہوم ایکویٹی لون ایک یکمشت فراہم کرتے ہیں، جب کہ HELOCs قرض لینے والوں کو ریوولنگ لائن آف کریڈٹ پیش کرتے ہیں۔

21. تاخیری فنانسنگ کیا ہے؟

تاخیری مالیاتی لین دین میں، آپ کسی پراپرٹی پر فوری طور پر نقد رقم لے سکتے ہیں تاکہ اس پراپرٹی کی خریداری کی قیمت اور اختتامی اخراجات کو پورا کیا جا سکے جو آپ نے پہلے نقد رقم سے خریدی تھی۔.یہ آپ کو نقد خریدار ہونے کا فائدہ اٹھانے اور بیچنے والوں کو یہ جاننے کا موقع فراہم کرنے کی اجازت دیتا ہے کہ لین دین بند ہو جائے گا، جبکہ آپ کو تھوڑی دیر بعد ایک رہن حاصل کرنے کی اہلیت فراہم کرتا ہے تاکہ آپ کی تمام بچتیں آپ کے گھر میں بند ہونے سے بچ سکیں۔

آپ تاخیر سے فنانسنگ کے بارے میں سوچ سکتے ہیں کہ اپنے آپ کو گفت و شنید کا فائدہ دے جو گھر کے لیے نقد ادائیگی کے ساتھ آتا ہے، جب کہ اپنے آپ کو "گھر" بنانے کے بجائے رہن پر ماہانہ ادائیگی کرکے اپنے آپ کو طویل مدتی مالی لچک فراہم کرتے ہیں۔ غریب."

22. گھر کے رہن میں کیا ضبط کیا جاتا ہے؟

ایسکرو امپاؤنڈ اکاؤنٹس وہ اکاؤنٹس ہیں جو قرض دہندگان آپ سے 'اَپ فرنٹ' رقم وصول کرنے کے لیے ترتیب دیتے ہیں جب آپ مستقبل کے اخراجات جیسے کہ پراپرٹی ٹیکس اور انشورنس کو پورا کرنے کے لیے رہن لیتے ہیں۔قرض دہندگان یہ ضبط شدہ اکاؤنٹس قائم کرنا پسند کرتے ہیں، کیونکہ انہیں یقین ہے کہ پراپرٹی ٹیکس اور انشورنس وقت پر ادا کیے جائیں گے، کیونکہ وہ رقم اپنے پاس رکھیں گے اور آپ کے لیے یہ اخراجات ادا کریں گے۔

23. مارکیٹ کے کرایے کا تخمینہ کیسے جانیں؟

کرائے کی قیمت سرمایہ کاری کی جائیداد خریدنے کے لیے اہم ہے۔پھر ہم کرائے کی قیمت کا تعین کیسے کر سکتے ہیں؟درج ذیل ویب سائٹس آپ کی مدد کر سکتی ہیں۔
لاگ ان کی ضرورت نہیں، مفت۔

Zillow.com

http://www.realtor.com/

مندرجہ بالا دو ویب سائٹس سب سے زیادہ استعمال ہوتی ہیں۔ان کے پاس سب سے بڑی انوینٹری ہے، سب سے زیادہ سائٹ ٹریفک ہے، اور وہ خدمات پیش کرتی ہیں جو مالک مکان کو مارکیٹنگ سے لے کر کرائے کی وصولی تک لے جاتی ہیں۔

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

آفس آف پالیسی ڈیولپمنٹ اینڈ ریسرچ کی آفیشل ویب سائٹ۔

اوپر دی گئی وہ تین ویب سائٹس آپ کے لیے مارکیٹ کا تخمینہ شدہ کرایہ جاننے کے لیے کافی ہوں گی۔
تاہم، یہ صرف آپ کے حوالہ کے لیے ہے، اگر رینٹل کی آمدنی کوالیفائنگ آمدنی کے لیے استعمال کی جائے گی، تشخیصی رپورٹ یا لیز کے معاہدے کی ضرورت ہو سکتی ہے۔

24. اگر میں روایتی قرض کے لیے اہل نہیں ہوں تو کیا ہوگا؟

روایتی قرضوں میں ڈی ٹی آئی تناسب/ ذخائر/ LTV/ کریڈٹ کی صورت حال کے تقاضے محدود ہوتے ہیں۔عام طور پر، زیادہ تر قرض دہندگان زیادہ آمدنی اور کریڈٹ سکور کے ساتھ روایتی قرض کے اہل ہو سکتے ہیں۔جبکہ کچھ قرض دہندگان کے لیے، ان کی آمدنی کم ہے یا ان کی مختلف قسم کی آمدنی ہوتی ہے، جس کے نتیجے میں ٹیکس کی خراب واپسی ہوتی ہے۔Fannie Mae لون اس قسم کو قبول نہیں کر سکتے ہیں اگر ہاؤس مارگیج لون۔
ان صورتوں میں، آپ کچھ رہن قرض دہندہ کو تلاش کرنے کی کوشش کر سکتے ہیں جو غیر QM مصنوعات فراہم کرتے ہیں۔AAA Lendings اب بینک اسٹیٹمنٹ، پلاٹینم جمبو، سرمایہ کار کیش فلو (روزگار کی معلومات کی ضرورت نہیں، DTI کی ضرورت نہیں)، اثاثوں کی کمی اور غیر ملکی قومی پروگرام فراہم کرتا ہے۔ہر کوئی کم قیمت اور بہترین قیمت کے ساتھ مناسب پروڈکٹ تلاش کرسکتا ہے۔
حال ہی میں شکر گزار منظرناموں کی چند مثالیں یہ ہیں:
غیر قابل ضمانت کونڈو سمیت متعدد جائیدادوں کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار۔---- سرمایہ کار کیش فلو
بہترین کریڈٹ کے ساتھ خود ملازم قرض لینے والا جس کی آمدنی ان کے ٹیکس ریٹرن میں بیان کی گئی ہے وہ اس پرتعیش گھر کے لیے اہل نہیں ہوں گے جو وہ برداشت کر سکتے ہیں۔----صرف بینک اسٹیٹمنٹ
گرنے کی صورت حال جہاں قرض لینے والے کو فورکلوزر کے صرف دو سال تھے۔---- پلاٹینم جمبو
ایک قرض لینے والے نے اپنا ملٹی ملین ڈالر کا کاروبار بیچ دیا اور پھر اسے اپنے خوابوں کا گھر مل گیا لیکن دستاویز کے لیے آمدنی کا کوئی ذریعہ نہیں تھا۔----اثاثوں کی کمی

ہمارے ساتھ کام کرنا چاہتے ہیں؟