LIBOR، جو کبھی مالیاتی منڈیوں میں سب سے اہم نمبر تھا، جون 2023 کے بعد تاریخ سے غائب ہو جائے گا اور اسے قرضوں کی قیمتوں کے لیے استعمال نہیں کیا جائے گا۔

2022 سے شروع ہو کر، بہت سے رہن کے قرض دہندگان کے ایڈجسٹ ایبل ریٹ کے قرض ایک انڈیکس – SOFR سے منسلک ہیں۔

SOFR تیرتے قرض کی شرحوں کو کیسے متاثر کرتا ہے؟LIBOR کے بجائے SOFR کو کیوں استعمال کیا جانا چاہئے؟

اس آرٹیکل میں ہم اس بات کی وضاحت کریں گے کہ SOFR بالکل کیا ہے اور ایڈجسٹ سود کی شرحوں کا حساب لگاتے وقت تشویش کے اہم شعبے کیا ہیں۔

 

ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیج لون (ARM)

موجودہ بلند شرح سود کے پیش نظر، بہت سے لوگ ایڈجسٹ ایبل ریٹ والے قرضوں کا انتخاب کر رہے ہیں، جنہیں ARMs (ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیجز) بھی کہا جاتا ہے۔

اصطلاح "ایڈجسٹ ایبل" کا مطلب ہے کہ سود کی شرح قرض کی ادائیگی کے سالوں میں بدل جاتی ہے: پہلے چند سالوں کے لیے ایک مقررہ شرح سود پر اتفاق کیا جاتا ہے، جبکہ باقی سالوں کے لیے شرح سود کو باقاعدہ وقفوں (عام طور پر ہر چھ ماہ بعد ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔ یا ایک سال)۔

مثال کے طور پر، 5/1 ARM کا مطلب ہے کہ سود کی شرح ادائیگی کے پہلے 5 سالوں کے لیے مقرر ہے اور اس کے بعد ہر سال تبدیل ہوتی ہے۔

تیرتے ہوئے مرحلے کے دوران، تاہم، شرح سود کی ایڈجسٹمنٹ بھی کیپ (کیپس) کی جاتی ہے، جیسے کہ 5/1 ARM کے بعد عام طور پر تین ہندسوں کا نمبر 2/1/5 ہوتا ہے۔

·2 سے مراد سود کی ایڈجسٹمنٹ (ابتدائی ایڈجسٹمنٹ کیپ) کے لیے ابتدائی کیپ ہے۔اگر پہلے 5 سالوں کے لیے آپ کی ابتدائی شرح سود 6% ہے، تو چھٹے سال کی حد 6% + 2% = 8% سے زیادہ نہیں ہو سکتی۔

·1 سے مراد ہر سود کی شرح کی ایڈجسٹمنٹ کے لیے پہلے والے کو چھوڑ کر (بعد میں ایڈجسٹمنٹ کے لیے کیپ)، یعنی سال 7 سے شروع ہونے والی ہر سود کی شرح کی ایڈجسٹمنٹ کے لیے زیادہ سے زیادہ 1%۔

·5 سے مراد قرض کی پوری مدت کے دوران شرح سود کی ایڈجسٹمنٹ کی اوپری حد ہے (لائف ٹائم ایڈجسٹمنٹ کیپ)، یعنی شرح سود 30 سال کے لیے 6% + 5% = 11% سے زیادہ نہیں ہو سکتی۔

چونکہ ARM کے حسابات پیچیدہ ہیں، قرض لینے والے جو ARMs سے واقف نہیں ہیں اکثر سوراخ میں گر جاتے ہیں!لہذا، قرض لینے والوں کے لیے یہ سمجھنا بہت ضروری ہے کہ متغیر سود کی شرح کا حساب کیسے لگایا جائے۔

 

فلوٹنگ ریٹ کا حساب لگاتے وقت SOFR اہم مسائل کیا ہیں؟

5/1 ARM کے لیے، پہلے 5 سالوں کے لیے مقررہ شرح سود کو آغاز کی شرح کہا جاتا ہے، اور 6 ویں سال میں شروع ہونے والی شرح سود مکمل طور پر اشاریہ شدہ شرح سود ہے، جس کا حساب انڈیکس + مارجن سے کیا جاتا ہے، جہاں مارجن فکسڈ اور انڈیکس عام طور پر 30 دن کی اوسط SOFR ہے۔

3% کے مارجن کے ساتھ اور موجودہ 30 دن کی اوسط SOFR 4.06% ہے، چھٹے سال میں شرح سود 7.06% ہوگی۔

یہ SOFR انڈیکس بالکل کیا ہے؟آئیے اس کے ساتھ شروع کریں کہ ایڈجسٹ شرح والے قرضے کیسے آتے ہیں۔

لندن میں 1960 کی دہائی میں، جب افراط زر آسمان کو چھو رہا تھا، کوئی بھی بینک مقررہ شرحوں پر طویل مدتی قرضے دینے کے لیے تیار نہیں تھا کیونکہ وہ بڑھتی ہوئی افراط زر کی زد میں تھے اور شرح سود میں نمایاں الٹا خطرہ تھا۔

اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، بینکوں نے ایڈجسٹ ایبل ریٹ لون (ARMs) بنائے۔

ری سیٹ کی ہر تاریخ پر، انفرادی سنڈیکیٹ ممبران اپنے متعلقہ قرضے لینے کی لاگت کو ری سیٹ ریٹ کے حوالے کے طور پر جمع کرتے ہیں، فنڈز کی لاگت کو ظاہر کرنے کے لیے چارج کی جانے والی شرح سود کو ایڈجسٹ کرتے ہیں۔

اور اس ری سیٹ ریٹ کا حوالہ LIBOR (لندن انٹربینک آفرڈ ریٹ) ہے، جس کے بارے میں آپ اکثر سنتے ہیں - وہ انڈیکس جس کا ماضی میں بار بار حوالہ دیا جا چکا ہے جب کہ ایڈجسٹ ایبل سود کی شرح کا حساب لگایا جا سکتا ہے۔

2008 تک، مالیاتی بحران کے دوران، کچھ بینک اپنے مالیاتی بحران کو چھپانے کے لیے قرضے کی بلند شرحیں بتانے سے گریزاں تھے۔

اس نے LIBOR کی بڑی کمزوریوں کو بے نقاب کیا: LIBOR کو لین دین کی کوئی حقیقی بنیاد نہ ہونے اور آسانی سے ہیرا پھیری کی وجہ سے تنقید کا نشانہ بنایا گیا۔اس کے بعد سے، بینکوں کے درمیان قرض لینے کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے۔

LIBOR کی گمشدگی کے خطرے کے جواب میں، فیڈرل ریزرو نے 2014 میں متبادل حوالہ شرح کمیٹی (ARRC) تشکیل دی تاکہ LIBOR کو تبدیل کرنے کے لیے ایک نئی حوالہ شرح تلاش کی جا سکے۔

تین سال کے کام کے بعد، ARRC نے سرکاری طور پر جون 2017 میں متبادل شرح کے طور پر محفوظ اوور نائٹ فنانسنگ ریٹ (SOFR) کا انتخاب کیا۔

چونکہ SOFR ٹریژری کی حمایت یافتہ ریپو مارکیٹ میں رات بھر کی شرح پر مبنی ہے، اس لیے تقریباً کوئی کریڈٹ رسک نہیں ہے۔اور اس کا حساب لین دین کی قیمت کا استعمال کرتے ہوئے کیا جاتا ہے، جو ہیرا پھیری کو مشکل بناتا ہے۔اس کے علاوہ، SOFR کرنسی مارکیٹ میں سب سے زیادہ تجارت کی جانے والی قسم ہے، جو فنڈنگ ​​مارکیٹ میں شرح سود کی سطح کی بہترین عکاسی کر سکتی ہے۔

لہذا، 2022 سے شروع ہونے والے، SOFR کو زیادہ تر فلوٹنگ ریٹ قرضوں کی قیمتوں کے تعین کے لیے معیار کے طور پر استعمال کیا جائے گا۔

 

سایڈست شرح مارگیج لون کے کیا فوائد ہیں؟

فیڈرل ریزرو فی الحال شرح میں اضافے کے چکر میں ہے اور 30 ​​سالہ مقررہ رہن کی شرحیں اعلیٰ سطح پر ہیں۔

تاہم، اگر افراط زر میں نمایاں کمی واقع ہوتی ہے، تو فیڈرل ریزرو شرح سود میں کمی کے چکر میں داخل ہو جائے گا اور رہن کی شرح معمول کی سطح پر واپس آ جائے گی۔

اگر مستقبل میں مارکیٹ کی شرح سود میں کمی واقع ہوتی ہے تو، قرض لینے والے ادائیگی کی لاگت کو مؤثر طریقے سے کم کر سکتے ہیں اور کم شرح سود سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں بغیر کسی ایڈجسٹ ریٹ لون کا انتخاب کر کے ری فنانس کیے بغیر۔

اس کے علاوہ، ایڈجسٹ ایبل شرح والے قرضوں میں بھی عام طور پر کمٹمنٹ کی مدت کے دوران دیگر مقررہ مدت کے قرضوں کے مقابلے میں کم شرح سود اور ماہانہ ادائیگیوں کی نسبت نسبتاً کم ہوتی ہے۔

لہٰذا موجودہ صورتحال میں متغیر شرح قرض ایک اچھا انتخاب ہوگا۔