ایک سایڈست شرح رہن
قرض لینے والوں کی طرف سے غور کیا جانا چاہئے
06/09/2022
چونکہ حالیہ ہفتوں میں رہن کی شرح اس سطح تک بڑھ گئی ہے جو ایک دہائی سے زیادہ عرصے میں نہیں دیکھی گئی تھی، ہوم لون لینے والے اپنے فنانسنگ کے اختیارات پر غور کر رہے ہیں۔مارگیج بینکرز ایسوسی ایشن کے مطابق، مئی کے پہلے ہفتے میں، رہن کی تقریباً 11 فیصد درخواستیں ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیجز (ARMs) کے لیے تھیں، جو کہ تین ماہ قبل ARM کی درخواستوں کا تقریباً دوگنا حصہ تھیں جب مارگیج کی شرحیں کم تھیں۔
کچھ تجربہ کار ماہرین کے مطابق، قرض لینے والے اب ممکنہ بچت کی وجہ سے ARMs کے لیے زیادہ کھلے ہیں۔ہر صورت حال مختلف ہے، لیکن ہم پہلی بار اور دوبارہ خریداروں کی دلچسپی دیکھتے ہیں۔زیادہ سے زیادہ قرض لینے والے یقینی طور پر مقررہ شرح کے رہن بمقابلہ ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیجز سے متعلق اپنے اختیارات کا جائزہ لے رہے ہیں۔دہرائے جانے والے خریدار ARM کو منتخب کرنے کے لیے نسبتاً کھلے ہیں، جب کہ زیادہ تر پہلی بار گھر کے خریدار اب بھی 30 سالہ مقررہ شرح رہن کے ساتھ جاری رکھے ہوئے ہیں۔
جب شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، قرض لینے والے مندرجہ ذیل وجوہات کی بنا پر ARM چاہتے ہیں:
سب سے پہلے، ARM تب بھی فائدہ مند ہے اگر قرض لینے والوں کو معلوم ہو کہ وہ ایک مقررہ شرح رہن کی عام 15- یا 30 سالہ مدت کے لیے جائیداد نہیں لے کر جائیں گے۔دوم، رپورٹ میں پایا گیا کہ رہائش کی استطاعت خراب ہوئی ہے - لیکن ہر جگہ نہیں۔جب شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، قرض لینے والے اس امید پر ARM پر غور کریں گے کہ مستقبل میں شرحیں گر جائیں گی۔تیسرا، کچھ قرض دہندگان کو معلوم ہو سکتا ہے کہ وہ صرف 5 سے 10 سال تک جائیداد کے مالک ہوں گے (یا اس کی مالی اعانت کریں گے)، جو کہ اپنے مالیاتی منصوبے کے لیے ایک ARM کو مثالی بناتے ہیں۔
ARMs کے فوائد
ابتدائی مدت (مثلاً 5، 7 یا 10 سال) کے دوران ARMs کی شرح سود کم ہوتی ہے، اس لیے ماہانہ رہن کی ادائیگی 30 سالہ مقررہ شرح والے قرض سے نمایاں طور پر کم ہے۔یہاں تک کہ اگر مستقبل میں شرح سود زیادہ ایڈجسٹ ہو جاتی ہے، قرض لینے والے عام طور پر اس وقت تک زیادہ آمدنی حاصل کرتے ہیں۔ARMs نقد بہاؤ میں اضافہ فراہم کرتے ہیں کیونکہ رہن کے مقررہ شرح والے حصے سے وابستہ سود کی شرح اس وقت تک کم رہتی ہے جب تک کہ شرح سود کو ایڈجسٹ نہیں کیا جاتا ہے۔ARMs قرض لینے والوں کو کم ادائیگی کی شرح پر زیادہ مہنگے گھر کو زیادہ آرام سے برداشت کرنے کی اجازت دیں گے۔
ARMs کے نقصانات
ARM کی شرح عام طور پر مقررہ شرح رہن سے کم ہوتی ہے۔تاہم، گھر کے مالکان مارکیٹ کے اتار چڑھاو اور غیر متوقع شرح سود کے تابع ہوں گے۔اگر شرح سود بہت زیادہ بڑھ جاتی ہے، تو یہ قرض لینے والوں کی ہاؤسنگ ادائیگیوں میں نمایاں اضافہ کر سکتا ہے اور ممکنہ طور پر انہیں مالی مشکلات میں ڈال سکتا ہے۔کوئی بھی نہیں جانتا کہ شرح سود کا کیا ہوگا؟اگر سود کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے، قرض لینے والے زیادہ ادائیگیوں کو سنبھالنے کے لیے بہترین مالی حالت میں ہو سکتے ہیں۔ARM میں کمی کا تعلق شرح سود کے ماحول کے مستقبل کی غیر یقینی صورتحال سے ہے۔$500,000 قرض پر شرح سود میں 2% اضافہ (4% سے 6% تک) پرنسپل اور سود میں $610 فی مہینہ اضافہ ہوگا۔
ARMs کیسے کام کرتے تھے؟
ARMs میں عام طور پر 5، 7، یا 10 سال کی ابتدائی مقررہ شرح کی مدت ہوتی ہے۔مقررہ شرح کی مدت ختم ہونے کے بعد، شرح سود کو عام طور پر ہر چھ ماہ یا سالانہ ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔
قرض لینے والوں کی مقررہ شرح قرض کی ابتدائی مدت کے لیے کم ہوتی ہے، عام طور پر 5، 7، یا 10 سال۔قرض لینے والے کے قرض کی شرائط پر منحصر ہے، اس مدت کے اختتام پر شرح سود میں ہر سال 2% اضافہ ہو سکتا ہے، لیکن قرض کی زندگی کے لیے 5% سے زیادہ نہیں ہوگا۔شرح سود میں بھی کمی ہو سکتی ہے۔ابتدائی مقررہ شرح کی مدت کے بعد، قرض لینے والوں کی نئی ادائیگیوں کو اس وقت کے اصل بیلنس کی بنیاد پر ایڈجسٹ کیا جائے گا۔مثال کے طور پر، شرح سود میں 2% اضافہ ہو سکتا ہے، لیکن قرض لینے والوں کے قرض کے توازن میں $40,000 کی کمی ہو سکتی ہے۔
ARMs کے مستفید ہونے والے اور غیر مستفید ہونے والے
ARM قرض لینے والوں کے لیے ایک اچھا اختیار ہو سکتا ہے جو جانتے ہیں کہ وہ اپنی جائیداد کو ARM کی مقررہ شرح کی مدت سے زیادہ نہیں رکھیں گے۔ARMs ایک آپشن ہے اگر قرض لینے والے کے پاس سود کی شرح میں نمایاں اتار چڑھاو اور ممکنہ طور پر زیادہ ادائیگیوں کو برداشت کرنے کی مالی صلاحیت ہو۔کچھ قرض دہندگان بھی ARMs کا انتخاب کرتے ہیں اگر وہ اس بات پر یقین رکھتے ہیں کہ اعلی اور بڑھتی ہوئی سود کی شرح کا موجودہ رجحان غیر پائیدار ہے اور یہ شرحیں گر جائیں گی اور انہیں مستقبل میں دوبارہ فنانس کرنے کی اجازت ہوگی۔تاہم، زیادہ تر قرض دہندگان ایک مقررہ شرح رہن کی مصنوعات کی مالی حفاظت کو ترجیح دیتے ہیں۔
اگر قرض لینے والوں کے پاس اچھا مالی نظم و ضبط ہے تو، ARMs قابل عمل اختیارات ہیں۔اگر وہ قرض کی ایک بڑی رقم لے جاتے ہیں جو وقت کے ساتھ بڑھ سکتا ہے، تو ایک ARM مالی طور پر خطرناک ہو سکتا ہے۔ARMs قرض لینے والوں کی بہترین خدمت کرتے ہیں جو جانتے ہیں کہ ان کا رہن صرف ابتدائی مقررہ شرح مدت کے لیے جائیداد پر ہوگا۔یہ صورت حال مستقبل کی شرح سود کی غیر یقینی صورتحال سے بچ جاتی ہے۔
بیان: اس مضمون کو AAA LENDINGS نے ایڈٹ کیا تھا۔فوٹیج میں سے کچھ انٹرنیٹ سے لی گئی ہیں، سائٹ کی پوزیشن کی نمائندگی نہیں کی گئی ہے اور اجازت کے بغیر اسے دوبارہ پرنٹ نہیں کیا جاسکتا ہے۔مارکیٹ میں خطرات ہیں اور سرمایہ کاری میں محتاط رہنا چاہیے۔یہ مضمون ذاتی سرمایہ کاری کے مشورے کی تشکیل نہیں کرتا ہے، اور نہ ہی اس میں سرمایہ کاری کے مخصوص مقاصد، مالی صورتحال یا انفرادی صارفین کی ضروریات کو مدنظر رکھا گیا ہے۔صارفین کو اس بات پر غور کرنا چاہیے کہ آیا یہاں موجود کوئی بھی رائے، آراء یا نتیجہ ان کی مخصوص صورت حال کے لیے موزوں ہے۔اس کے مطابق اپنی ذمہ داری پر سرمایہ کاری کریں۔
پوسٹ ٹائم: جون-10-2022