28/09/2023

خریدتے وقت یا ری فنانسنگ کرتے وقت، اپنی پراپرٹی کی درست مارکیٹ ویلیو کا تعین کرنا بہت ضروری ہے۔جب تک کہ کلائنٹ پراپرٹی انسپکشن ویور (PIW) حاصل نہیں کر سکتا، تشخیص کی رپورٹ پراپرٹی کی مارکیٹ ویلیو کی تصدیق کرنے کا ایک اہم ذریعہ ہوگی۔بہت سے لوگ گھریلو تشخیص کے عمل اور معیار کے بارے میں الجھن میں ہیں۔ذیل میں، ہم ان سوالات کا جواب دیں گے۔

Ⅰایک تشخیصی رپورٹ کیا ہے؟
تشخیصی رپورٹ ایک پیشہ ور رئیل اسٹیٹ اپریزر کے ذریعہ سائٹ پر سروے مکمل کرنے کے بعد جاری کی جاتی ہے اور گھر کی اصل مارکیٹ ویلیو یا ویلیویشن کو ظاہر کرتی ہے۔رپورٹ میں مخصوص عددی تفصیلات جیسے مربع فوٹیج، بیڈ رومز اور باتھ رومز کی تعداد، مارکیٹ کا تقابلی تجزیہ (CMA)، تشخیص کے نتائج، اور گھر کی تصاویر شامل ہیں۔

تشخیص کی رپورٹ قرض دہندہ کے ذریعہ سونپی گئی ہے۔اس بات کو یقینی بنانا ضروری ہے کہ جائیداد کا اندازہ لگانے سے پہلے اسے صاف ستھرا اور اچھی طرح سے برقرار رکھا جائے۔اگر آپ نے حال ہی میں اپ گریڈ یا دوبارہ ماڈل بنائے ہیں، تو متعلقہ مواد اور رسیدیں فراہم کریں تاکہ قرض دینے والا گھر کی حالت کو بہتر طور پر سمجھ سکے۔

تشخیص کی آزادی کے تقاضوں (AIR) کی تعمیل میں، قرض دہندگان تصادفی طور پر جائیداد کے جغرافیائی محل وقوع کی بنیاد پر تشخیص کنندگان کا انتخاب کریں گے تاکہ تشخیص کے عمل میں معقولیت اور انصاف کو یقینی بنایا جا سکے۔مفادات کے تصادم سے بچنے کے لیے، تشخیص کنندگان کو جائیداد کی تشخیص میں ذاتی یا مالی مفاد رکھنے سے گریز کرنا چاہیے یا کلائنٹ کی جانب سے تشخیص کی درخواست کی جا رہی ہے۔

مزید برآں، کوئی بھی فریق جس کا قرض میں ذاتی مفاد ہے کسی بھی طرح سے تشخیص کے نتائج پر اثر انداز نہیں ہو سکتا یا تشخیص کرنے والے کے انتخاب کے عمل میں حصہ نہیں لے سکتا۔

علاقے اور جائیداد کی قسم کے لحاظ سے تشخیص کی فیس مختلف ہوتی ہے۔جب آپ رہن کے لیے درخواست دیتے ہیں، تو ہم آپ کو تشخیص کی لاگت کا تخمینہ فراہم کریں گے۔اصل اخراجات میں اتار چڑھاؤ آ سکتا ہے، لیکن فرق عام طور پر اہم نہیں ہوتا ہے۔

Ⅱتشخیص میں عام سوالات

1. سوال: فرض کریں کہ ایک گھر نے کل بند ایسکرو اور ریکارڈ کیا ہے۔اس گھر کی قیمت کا اندازہ لگانے والے کے ذریعہ موازنہ کے طور پر اختیار کرنے میں تقریباً کتنے دن لگیں گے؟
A: اگر یہ کل ریکارڈ کیا گیا تھا اور ریکارڈنگ کی معلومات دستیاب ہے، تو یہ اصل میں آج استعمال کی جا سکتی ہے۔لیکن زیادہ تر خدمات جو ہم استعمال کرتے ہیں اسے دیکھنے کے لیے عموماً 7 دن درکار ہوتے ہیں۔اس صورت میں، آپ تشخیص کرنے والے کو ریکارڈنگ کی معلومات فراہم کر سکتے ہیں، بشمول ریکارڈنگ دستاویز نمبر۔

2. سوال: کلائنٹ نے ایک اجازت یافتہ توسیعی منصوبہ شروع کیا ہے جو مکمل ہو چکا ہے لیکن ابھی تک شہر کے حتمی معائنہ سے نہیں گزرا ہے۔اس صورت میں، کیا بڑھے ہوئے رقبے کو تشخیص کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے؟
A: ہاں، بڑھے ہوئے رقبے کو تشخیص کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے، لیکن تشخیصی رپورٹ شہر کے حتمی معائنے سے مشروط ہو گی، بالکل اسی طرح جیسے کہ گھر بالکل نیا ہے، اور قرض کے لیے حتمی معائنہ مکمل ہونے تک انتظار کرنا پڑ سکتا ہے۔لہذا، شہر کا حتمی معائنہ مکمل ہونے کے بعد تشخیص کا حکم دینا بہتر ہے۔

3. سوال: تالاب کی حالت خراب ہے، سبز طحالب کے ساتھ۔اس مسئلے پر کیا اثر پڑے گا؟
A: یہ عام طور پر قابل قبول ہے اگر سبز طحالب کا مسئلہ شدید نہ ہو۔تاہم، اگر اتنا زیادہ طحالب ہے کہ آپ تالاب کے نچلے حصے کو مشکل سے دیکھ سکتے ہیں، تو یہ قابل قبول نہیں ہے۔

4. سوال: کس قسم کی ADU قابل قبول ہے اور اسے تشخیصی قدر میں شامل کیا جا سکتا ہے؟
A: ADU کی قبولیت عام طور پر اس بات سے متعلق ہوتی ہے کہ آیا اس کے پاس اجازت نامہ ہے۔سرمایہ کار یا انڈر رائٹرز پوچھیں گے کہ کیا کوئی اجازت نامہ ہے۔اگر ایک ہے، تو یہ قدر کو مثبت طور پر متاثر کرے گا۔

5. سوال: تشخیص کی قیمت کو صحیح اور مؤثر طریقے سے کیسے تنازع کیا جائے؟
A: اگر دیگر موازنہ ہیں جن پر تشخیص کرنے والے نے غور نہیں کیا تو ان پر غور کیا جا سکتا ہے۔تاہم، اگر آپ صرف یہ کہتے ہیں کہ آپ کا گھر خوبصورت، قیمتی ہے، تو اس کا کوئی فائدہ نہیں۔چونکہ تشخیصی قدر کو قرض دہندہ کے ذریعہ منظور کرنے کی ضرورت ہے، آپ کو اپنے دعوے کی حمایت کے لیے ثبوت فراہم کرنے کی ضرورت ہے۔

6. سوال: اگر شامل کیے گئے کمرے کے پاس اجازت نامہ نہیں ہے تو، تشخیص کی قیمت اسی طرح نہیں بڑھے گی، ٹھیک ہے؟
ج: لوگ اکثر یہ بحث کرتے ہیں کہ اگر کسی گھر کے پاس اجازت نامہ نہیں ہے، لیکن اس میں اضافہ کیا گیا ہے، تب بھی اس کی قیمت باقی ہے۔لیکن قرض دہندہ کے لیے، اگر کوئی اجازت نامہ نہیں ہے، تو اس کی کوئی قیمت نہیں ہے۔اگر آپ نے بغیر اجازت کے گھر کو بڑھایا ہے، تب بھی آپ توسیع شدہ جگہ استعمال کر سکتے ہیں جب تک کہ کوئی مسئلہ نہ ہو۔تاہم، جب آپ کو اجازت نامے کی ضرورت ہوتی ہے، یعنی جب آپ کو اپنے گھر کو قانونی طور پر پھیلانے کی ضرورت ہوتی ہے، تو شہر کی حکومت آپ سے اس اجازت نامے کی ادائیگی کا مطالبہ کر سکتی ہے جو آپ کو پہلے نہیں ملا تھا۔اس سے بہت سے اخراجات بڑھ جائیں گے، اور کچھ شہروں میں آپ سے اس حصے کو ختم کرنے کی بھی ضرورت پڑ سکتی ہے جس کو پرمٹ نہیں ملا تھا۔لہذا، اگر آپ خریدار ہیں، اور جو گھر آپ خرید رہے ہیں اس میں ایک اضافی کمرہ ہے، لیکن آپ نہیں جانتے کہ قانونی اجازت نامہ ہے یا نہیں، تو بعد میں جب آپ کو اس گھر کی توسیع کی ضرورت ہو تو آپ کو خرچ کرنے کی ضرورت پڑسکتی ہے۔ ضروری اجازت نامہ حاصل کرنے کے لیے اضافی رقم، جو آپ کے خریدے ہوئے گھر کی اصل قیمت کو متاثر کرے گی۔

7. سوال: اسی پوسٹل کوڈ میں، کیا ایک اچھا اسکول ضلع تشخیصی قدر میں اضافہ کرے گا؟کیا تشخیص کرنے والا اسکول کے اسکور پر پوری توجہ دے گا؟
ج: جی ہاں، درحقیقت، اسکولوں کے اضلاع کے معیار میں فرق کافی اہم ہے۔چینی کمیونٹی میں، ہر کوئی اسکول کے اضلاع کی اہمیت کو جانتا ہے۔لیکن بعض اوقات اندازہ لگانے والا کسی مخصوص علاقے کی صورتحال کو نہیں سمجھ سکتا، وہ صرف 0.5 میل کے دائرے میں اسکول کے ضلع کو دیکھ سکتا ہے، لیکن وہ نہیں جانتا کہ اگلی گلی بالکل مختلف اسکول ڈسٹرکٹ ہے۔یہی وجہ ہے کہ اسکول کے اضلاع جیسے عوامل کے لیے، اگر تشخیص کرنے والا سمجھنے میں وقت نہیں لگاتا ہے، تو رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کو انہیں متعلقہ اسکول ڈسٹرکٹ کے بارے میں تقابلی معلومات فراہم کرنے کی ضرورت ہے۔

8. سوال: اگر باورچی خانے میں چولہا نہ ہو تو کیا یہ ٹھیک ہے؟
ج: بینکوں کے لیے، چولہے کے بغیر گھر کو غیر فعال سمجھا جاتا ہے۔

9. سوال: بغیر اجازت کے اضافی کمرے کے لیے، جیسے گیراج کو مکمل باتھ روم میں تبدیل کرنا، جب تک کہ گیس فراہم کرنے والا باورچی خانہ نصب نہ ہو، کیا اسے محفوظ تصور کیا جا سکتا ہے؟
A: اگر پورا گھر اچھی طرح سے برقرار ہے یا اوسط حالت میں ہے، یا کوئی واضح بیرونی نقائص نہیں ہیں، تو انڈر رائٹر کو حفاظتی مسائل کی فکر نہیں ہوگی۔

10. سوال: کیا رینٹل پراپرٹی کے لیے 1007 فارم قلیل مدتی کرائے کی آمدنی استعمال کر سکتا ہے؟
A: نہیں، کرایہ کی اس آمدنی کو سہارا دینے کے لیے مناسب موازنہ تلاش کرنا ممکن نہیں ہے۔

11. سوال: تزئین و آرائش کے بغیر تشخیص کی قیمت کیسے بڑھائی جائے؟
A: اس صورت حال میں تشخیص کی قدر میں اضافہ کرنا مشکل ہے۔

12. سوال: دوبارہ معائنہ سے کیسے بچیں؟
A: یقینی بنائیں کہ آپ کی فراہم کردہ تمام معلومات درست اور تازہ ترین ہیں، جو دوبارہ معائنہ کے امکان کو کم کر سکتی ہیں۔متعلقہ طریقہ کار کو سنبھالتے وقت، درست دستاویزات، ثبوت اور مواد فراہم کرنا یقینی بنائیں۔اس کے علاوہ، ضروریات کے مطابق ضروری مرمت مکمل کرنے کو یقینی بنائیں، اور گھر کی ضروریات کو پورا کرنے کو یقینی بنانے کے لیے مناسب معائنہ اور دیکھ بھال کریں۔

13. سوال: تشخیصی رپورٹ کی میعاد کی مدت کتنی ہے؟
A: عام طور پر، تشخیصی رپورٹ کی مؤثر تاریخ نوٹ کی تاریخ کے 120 دنوں کے اندر ہونی چاہیے۔اگر یہ 120 دن سے زیادہ ہے لیکن 180 دن سے نہیں، تو اس بات کی تصدیق کرنے کے لیے دوبارہ سرٹیفیکیشن (فارم 1004D) کرنے کی ضرورت ہے کہ اصل تشخیصی رپورٹ کی مؤثر تاریخ کے بعد سے سبجیکٹ پراپرٹی کی قدر میں کمی نہیں آئی ہے۔

14. سوال: کیا خاص طور پر بنائے گئے گھر کی تشخیص کی قیمت زیادہ ہوگی؟
A: نہیں، تشخیص کی قیمت آس پاس کے مکانات کی لین دین کی قیمتوں پر منحصر ہے۔اگر گھر کی تعمیر بہت خاص ہے اور کوئی مناسب موازنہ نہیں مل سکتا ہے، تو گھر کی قیمت کا درست اندازہ نہیں لگایا جا سکتا ہے، اس طرح قرض دہندہ کو قرض کی درخواست مسترد کرنے کا باعث بنتا ہے۔

ایک تشخیصی رپورٹ صرف ایک عدد سے زیادہ ہوتی ہے۔اس میں اس بات کو یقینی بنانے کے لیے مہارت اور تجربہ شامل ہے کہ جائیداد کے لین دین منصفانہ اور منصفانہ ہوں۔ایک تجربہ کار اور قابل اعتماد تشخیص کار اور قرض دہندہ کا انتخاب یقینی بناتا ہے کہ آپ کے حقوق اور مفادات کی زیادہ سے زیادہ حد تک حفاظت کی جائے۔AAA ہمیشہ سب سے پہلے گاہک کے اصول پر عمل کرتا ہے اور آپ کو انتہائی پیشہ ورانہ اور قابل غور خدمات فراہم کرتا ہے۔چاہے آپ پہلی بار گھر خرید رہے ہیں، گھر کی تشخیص کے بارے میں مزید جاننا چاہتے ہیں، یا گھر خریدنے یا قرض کے لیے درخواست دینے سے پہلے حوالہ دینا چاہتے ہیں، ہم آپ کو خوش آمدید کہتے ہیں کہ ہم کسی بھی وقت ہم سے رابطہ کریں۔

بیان: اس مضمون کو AAA LENDINGS نے ایڈٹ کیا تھا۔فوٹیج میں سے کچھ انٹرنیٹ سے لی گئی ہیں، سائٹ کی پوزیشن کی نمائندگی نہیں کی گئی ہے اور اجازت کے بغیر اسے دوبارہ پرنٹ نہیں کیا جاسکتا ہے۔مارکیٹ میں خطرات ہیں اور سرمایہ کاری میں محتاط رہنا چاہیے۔یہ مضمون ذاتی سرمایہ کاری کے مشورے کی تشکیل نہیں کرتا ہے، اور نہ ہی اس میں سرمایہ کاری کے مخصوص مقاصد، مالی صورتحال یا انفرادی صارفین کی ضروریات کو مدنظر رکھا گیا ہے۔صارفین کو اس بات پر غور کرنا چاہیے کہ آیا یہاں موجود کوئی بھی رائے، آراء یا نتیجہ ان کی مخصوص صورت حال کے لیے موزوں ہے۔اس کے مطابق اپنی ذمہ داری پر سرمایہ کاری کریں۔